Construcción: cierre del año en rojo
El sector de la construcción cerró el 2022 en terreno negativo. El Indicador Sintético de la Actividad de la Construcción (ISAC) exhibió una caída de 10,6% i.a. en diciembre de 2022, representando la contracción más alta en 29 meses y acumulando tres caídas interanuales consecutivas. A su vez, mostró un retroceso de 3,5% mensual (sin estacionalidad), hilvanando cinco meses en terreno negativo, lo que significó que el sector cayera 9,8% en el segundo semestre del año respecto a la primera mitad del año.
Pese al deterioro de la segunda parte del año, la construcción creció 3,5% en el promedio anual de 2022, marcando el mayor nivel desde al menos 2012. Esto se dio gracias a un desempeño más favorable en la primera parte del año, donde el sector acumuló un alza del 6,5% i.a. en el primer semestre y, producto de un desempeño con vaivenes en términos mensuales, en junio aumentó 1,5% desestacionalizado en contraste a diciembre de 2021.
Dos semestres disimiles para el sector
En el inicio de 2022, la construcción había ingresado en una etapa de expansión tras el rebote de 2021, aunque mostrando una desaceleración en la mejora respecto a lo observado en 2021. En este sentido, venía de haber mostrado 26 meses consecutivos de caídas interanuales entre finales de 2018 (producto de las crisis cambiarias) y 2020 (como consecuencia de la pandemia/cuarentena). En este sentido, cabe destacar que la actividad de este sector suele tener un componente procíclico, en el que se contrae más que proporcionalmente que el PIB en épocas de crisis y, por el contrario, se recupera más rápido en época de expansión.
Además de este factor, existieron otros que también actuaron como drivers para que prevaleciera el desempeño positivo (aunque no exento de vaivenes) de la primera parte del año: (i) la elevada brecha cambiaria y la existencia del cepo cambiario generaron incentivos a volcar los pesos sobrantes al sector como alternativa de ahorro; (ii) las tasas reales se mantuvieron fuertemente negativas en todo el periodo, haciendo más atractiva a la inversión en construcción; y (iii) la obra pública se mantuvo en terreno positivo: por caso, los gastos de capital del Sector Público Nacional No Financiero (SPNNF) se expandieron 16% en términos reales en el primer semestre.
A diferencia, con la crisis política y la marcada aceleración inflacionaria de julio, el panorama se complejizó para la obra pública y también privada en la segunda parte del año. En términos de obra pública, se observó un recorte de los gastos de capital (-3,8% i.a. en términos reales en el 4T) y en los despachos de asfalto (-13% i.a. en el periodo julio-diciembre), en línea con el sesgo contractivo de la política económica en general. A esto se le sumaron subas en las tasas de interés, ubicándolas en terreno positivo, mientras que la superficie autorizada para edificar cayó 16% i.a. para el periodo julio-noviembre (último dato). Este cambio de tendencia en el sector también se puede observar con la tendencia-ciclo del ISAC, ya que desde junio del año anterior acumula seis meses de cifras negativas.
Otro dato interesante para explicar el deterioro en el desempeño se observa con la rentabilidad de los desarrolladores y el poder del salario para construir. En este sentido, desde 2021 que el Ratio precio inmueble/ICC se viene deteriorando considerablemente (cayó 45% en los últimos dos años), en un contexto en el cual el precio promedio de un inmueble en CABA en USD blue disminuyó (cayó 15% en los últimos dos años), a la par que el costo de la construcción seguía aumentando (+55% medido en USD blue). Por otro lado, el Ratio Salario/ICC cayó 14% en los últimos dos años, llevando al poder del salario para construir a niveles mínimos históricos. Con estos datos, podemos observar que no sólo la rentabilidad para las empresas del sector privado fue disminuyendo en el último tiempo, sino que también la demanda para construir principalmente obras de menor magnitud también se vio deteriorada.
¿Qué esperamos para 2023?
La tendencia observada en la última parte del 2022 podría mantenerse a lo largo de este año. En este sentido, según la encuesta de expectativas realizada por el INDEC, un 60% de los encuestados de empresas de obras privadas piensa que la actividad de la construcción no cambiará en el 1T de 2023, mientras que otro 16% piensa que disminuirá (vs 10% el año pasado). Por su parte, el Índice Construya muestra un panorama algo más similar a un estancamiento para el primer mes del año: creció 0,4% i.a. en enero y 4,9% desestacionalizado (pero tras haber caído 11,5% en diciembre y 9,0% en noviembre, lo cual muestra una recuperación parcial en contraste a ese mes).
Respecto a los factores que operarán en el año, el incentivo a colocar pesos al sector en un contexto de cepo cambiario seguirá prevaleciendo, pero existen otros que también jugarán como contrapeso: (i) se buscará que las tasas de interés real se mantengan en terreno positivo; (ii) no esperamos un cambio de tendencia en la evolución de los ratios (precio inmueble y salarios vs ICC), por lo que el deterioro en la rentabilidad de los desarrolladores y el salario medido en costo de construcción seguirá prevaleciendo; (iii) pese a que es un año electoral, el gasto de capital seguirá condicionado en un contexto de escaso margen fiscal y metas a cumplir por el acuerdo con el FMI; y (iv) el muy reducido acceso al crédito hipotecario seguiría siendo un factor imperante, poniéndole un techo bajo a la evolución del sector en el mediano plazo.
